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发表时间: 2010-4-28 10:28 显示全部帖子
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  2010年4月27日央视《经济半小时》播出《楼市新政:炒房客揭秘市场心态》,以下是节目实录

  对房地产市场来说,即将走过的4月,颇不平静。4月14日,国务院常务会议表示要坚决遏制住房价格过快上涨,4月17日,国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,连续打出了一系列政策组合拳。新一轮房地产调控风暴,对楼市究竟会产生什么样的影响?我们今天就到曾经引领国内房价的深圳,去看看那里的最新市场动向。

  楼市新政重拳频出 炒家降价百万甩卖

  中央的楼市新政推出后,深圳市房地产市场率先做出反应,有消息称:深圳市场最近出现了大批量抛售楼盘的现象,有的投资客甚至一次性挂出上百套房源急于出售。

  深圳房地产信息网研究部总监 周学军:这个肯定有,一百多个盘源同时抛售的应该是不少。

  深圳大学国际金融研究所所长 国世平:有很多的就这一次大部分,都是投机客已经开始逃跑了。

  深圳房地产信息网研究部总监 周学军:挂盘的数据这几天刚好是一个挂盘的高峰期,我们监控到的数据,是在原来的新政之前的,大概现在上涨了20%左右。

  中原地产深圳公司研究室总监 王世界:虽然增长的幅度是在20%左右,还在比较温和理性的范围内,但可以看出,投资客比较准备撤场。

  自4月14日起,国务院就房地产调控政策频频出拳,实行更为严格的差别化住房信贷政策,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于三成;对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例提高到五成,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,在房价过高、上涨过快或房源紧张地区可暂停发放贷款。这一系列严厉调控政策抬高了购房门槛,提高了炒房的成本,旨在限制各种名目的炒房和投机性购房。那么,这些投资和投机客为什么要把手里已经拥有的房子大量地挂盘抛售呢?

  深圳大学国际金融研究所所长 国世平:我觉得深圳房价跌一半都是很正常的,就是百分之百的泡沫这完全有 。

  中原地产深圳公司董事总经理 李耀智:从深圳整个水平来说,就是说我们估计,就是说应该降价水平跌50%,还是可以接受的。

  深圳市不少房地产研究者认为,深圳目前的房价至少有一半的泡沫,而中央此次推出的严厉调控政策必然引起房价下降,迎来又一个下行拐点。作为对楼市风向嗅觉最灵敏的投资客和炒房客,必然看空未来市场,所以才争相在高位出货。

  深圳大学国际金融研究所所长 国世平:他们这批人是,跟着房地产的市场跑,一旦觉得房地产要上升的时候,他们全都买进去,一旦觉得这个房地产肯定要跌,他们闻到这个信息,他们的速度特别快,然后就把房子卖掉。

  那么,在投资客与炒楼客开始大量抛盘之后,深圳楼市价格出现了怎样的动向呢?在一个名为中信红树湾的社区,有个炒房客将一套市价一千万元左右的房子正在打折甩卖。

  深圳市某房屋中介公司业务员:这个现在底价,晚上就要签合同的价750万,我告诉你最便宜这一套现在,楼上的八楼的一套卖1200多万,然后19楼的卖1200多万,全部都是一千万以上。

  记者:和这个一模一样的是吧?

  深圳市某房屋中介公司业务员:户型都是一模一样的,这一栋所有的户型都是一样,230个平方米。

  记者注意到,正在甩卖的这套房子是毛坯房。房屋中介介绍说,这套房子是业主2006年作为投资,以每平方米1万元出头的价格购买的,购买后空在这儿放了4年,房价就涨了三四倍,涨到了每平方米四万到五万元。那么,业主现在为什么要打折甩卖呢?

  深圳市某房屋中介公司业务员:这个为什么比其它的要便宜200多万呢,有的是业主他急卖,业主急用钱有这种房子,比如业主在生意上面需要资金周转,就很急卖了。

  记者了解到,像这样打折抛售楼盘的炒房客在深圳目前还只是个别现象。从整体上看,楼市新政出台后,深圳房市无论二手房还是新楼盘价格都未出现明显变化,但是,与挂盘量上升形成反差的是,成交量已经急剧下降。

  中原地产深圳公司董事总经理 李耀智:从我们深圳中原每天的统计的数据来看,就是说新政出台前,大概我们中原公司,每一天的二手房成交量大概维持在130多到150中间的这个交易,可是政策出来以后就是说已经跌了7、80%。

  深圳房地产信息网研究部总监 周学军:新房成交数据急速地下滑了,从新政出台的那一天我们监测的数据,新房成交308套,新政出台的第二天,数据马上就下降到73套,然后前天的数据是60套。

  据了解,在深圳市场尤其是二手房市场上,尽管很多炒家正在大量地出货,但是,最近几天,还很少有买家敢出手买进。

  中原地产深圳公司董事总经理 李耀智:客户还在观望,到底这个政策影响有多大,并且他们出手还是比较审慎的。

  4月中旬接连出台的楼市新政,特别是实行更加严格的差别化住房信贷政策,目标直指投机性的炒房行为,堪称迄今为止最为严厉的调控措施。几记重拳之下,不只是深圳,国内另外三个房地产一线城市,北京、上海、广州也都出现了二手房挂牌量大增,成交量却急剧萎缩的现象。对炒房客们来说,他们是不是到了该收手的时候了呢?我们的记者找到了几位,一起来看看他们的故事。

  炒家普遍观望 守候新一轮补仓时机

  胡小明的正式职业是数学教师,但在外人的眼睛里他是一个炒房客。不过,他自己却不这么认为。他说自己充其量是一名投资者,就像投资股票一样。

  深圳房地产投资客 胡小明:作为这种股市这个东西,股市风险性我觉得要比这个高,然后我们这个专业程度不够,所以相对这一块投资力度不大,这个房子作为一个投资品,它这个收益是大过股票的从一个中长期来看。

  胡小明告诉记者,他本人既投资股市又投资楼市。所以发现,两者有很大的相似性。都是在价格升降之间找到机会挣钱,低价买入,高价卖出;抛售房子与抛出股票一样还都叫出货;另外,房市与股市一样,价格一涨起来就疯狂得没道理;价格要大跌的时候,凡是高位买进的都得及时卖掉,免得被套牢。那么,在胡小明看来,楼市新政对房产投资者意味着什么呢?

  胡小明:我没想到它会来得这么严厉,按照历史的做法都是不温不火的。

  胡小明为什么会这么说呢?

  胡小明:我都上银行征询系统查询过,都至少5成以上肯定是要活动的1.%以上,甚至可能买不了了。

  胡小明认为,楼市调控新政策中对于购买多套住房贷款政策的收紧,会卡住房市投资投机客的脖子,也就是:对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例提高到五成,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,在房价过高、上涨过快或房源紧张地区可暂停发放贷款。这样的话,他以后将很难再像过去那样贷款买房子了。那么,他先后买卖过多少套房子,目前手上还有多少套房子呢?

  记者:从开始进入发哦现在,您累计购入的房子大概有多少?

  胡小明:这个能不能不说,大约是一个什么样的数量,大约应该是个10几20套,20套以内吧大概是这样。

  记者:那就是说目前手上没有出的大概有多少?

  胡小明:目前个位数没有超过十套。

  胡小明告诉记者,他是从2003年开始购买第一套房子的,当时就是为了自住。但入住半年后发现,房价暴涨。他把房子卖掉大赚了一笔。从此投资房产上了瘾。

  胡小明:你做完房子以后你就觉得,如果国家不采取这个严厉调控的措施,还是在以前的那个状态下,你做别的实业也好,做在别的投资领域也好,你就会提不起精神,所以才有这么一个买房。

  记者:您自己是上瘾了吗?

  胡小明:我不能完全说上瘾,但是也叫上瘾了,应该叫上瘾了,因为它这个收益和简便程度,你做一个公司,哪怕你做的多好整天操心操肺的,我觉得你最后下来都是吃力不讨好挣不了大钱,但是房产不同,你买完了只要你对这个整个房市本身局部的东西理解透了,操作上没有大的问题,你放着胆子收钱所以你肯定上瘾,在理论上讲如果政府不加干预它还没啥风险。

  但是,面对涨价太快近乎疯狂的楼市,今年4月14日起,中央频频出手重拳,开始了被称为有史以来最强的楼市调控政策。胡小明作为投资客,现在有没有感觉到风险呢?

  胡小明:如果真的像政策公布的这样,我觉得会往下走。

  记者:如果这样的话,您担心不担心,现有的房产会贬值?

  胡小明:那个没有关系,因为那些房子也是长期持有的这么一个产品,就没想到短期要卖。有些该卖都卖了,所以剩下的就是把资金留住,看看整个形势国家政策怎么走在考虑。

  胡小明说,尽管楼市新政对他这样的投资者是一个重大打击,但他自己不会抛售房子,也不会离开房地产市场,相对于琢磨不透的股市,胡小明觉得,楼市风险更小,利润更高,更易于把握。这也是众多炒房客乐此不疲的原因。

  深圳房地产投资客 邹建民:楼市的利润相当相当大,一般人都不可想象,是你干任何一件事都赚不来这样的钱的。

  这位名叫邹建民的房产投资客投资楼市十年,买卖过两三百套房子,是炒房的直接受益者。

  邹建民:买房子不但贷款给你,还要给你放贷,还要给你优惠

  邹建民目前住在一套能看见大海的房子里,他告诉记者,炒了十年房,但他目前手上只有自住房,其它房子,早在这次中央调整楼市政策出台前全抛掉了,因为他早已感到房价已经离谱,楼市已经疯狂,失去了投资价值。而现在,他在等待调整后出现新的机会。

  邹建民:像我们这样一个投资,在某一个价格区间来玩的,对不对,那么对有些人来说,我有投资价值的时候我买进,你投资的心态去落实,你投机的,涨到某一个位置我要抛出,因为啥?他没有投资价值,他的速度已经很低很低了,我要把它抛出,如果真是以这种心态作为投资的人,应该是稳定方向的,因为下跌的时候,没有人买房了,没有人炒房了,我们敢去买,为什么?我认为它有价值我就去买了,那么房子就进一步下跌,那么在某一个高点以后,我就会把它抛出去。

  那么,在这些投资客看来,深圳的楼市多久之后会出现拐点,房价下降幅度又可能有多大呢?

  邹建民:政策的拐点显然到了,市场还看不出来,我说一个月以后吧,大概。

  胡小明:大概过三到六个月,马上这个房子就要反应出来,房价要跌,肯定的。

  马文东:有这个15%上下这么一个调整空间,我认为这个房价,我应该会在这个时间点,或者在这个价位上购入房产。

  丁云峰:我其实对深圳的房价还是相对来说比较有信心,但短期之内的话肯定会有一个下调。

  邹建民:上一次没有调整到位,这一次继续调整,要创出那一次的新低才是正常的,深圳楼价在一万以下,在七千以上,这个位置。

  这些炒房客对楼市新政的反应,确实很出乎我的意料。在他们看来,尽管短时间内房价一定会在政策压力下走低,但多年的炒房经验又让他们期待着下一次更猛烈的反弹。无论如何,他们都不会轻易放弃不断放大地暴利,离开这个市场。这些炒房客到底是怎么运作资金,在楼市上套取暴利的呢?几位深圳炒房客现身说法,为我们揭开了投机炒房的暴利。用他们的话说,炒房不仅来钱快,不劳神,而且成本低,几乎都到了让人上瘾,欲罢不能的程度。可是,在我们看来,深圳的房子动则几百万、上千万一套,真的这么容易就能炒的不亦乐乎吗?我们再来看看。

  部分炒家自揭炒房手法  

  在采访中,部分投资客对记者透露了他们多年来炒房的手法,最核心的就是运用杠杆原理,以小博大,借助银行贷款把投资放大。

  胡小明:股市的杠杆太低了,就是你买多少股票,你就要投多少钱,那么就不像房子,像早期的房子,我投个5万,10万块钱,可能就可以把一个70、80万的房产买下来。这个买下来可能过不了多久房价上涨的话它就翻倍了,这个时候的收益率一下就放大十倍了。

  深圳房地产投资客 余伟:比如说你一百万至少可以买三套房子贷款的话,如果说你一套房子的话,你都一百万都买不掉,那你怎么弄呢,然后贷款的利息的话,如果是相对,如果是打7折,那就是非常便宜的,才3%、4点多,那么现在通货膨胀是非常厉害的,那包括你如果是8.5折也可以,或者是基准利率也是可以的,那么它自有资金的回报率高了,这是比较简单的问题了,除非有一些特别的盘它需要用现金来购买的,那就不一样了。

  这些投资客不论在初期还是后来,一直对银行贷款情有独钟。即使手上有足够的资金,他们也不会一次性交付全款,而是采用银行贷款买房子。在贷款时,首付款比例越低,杠杆效应就越大,自有资金的回报率就越高。2008年之后,买第一套房子时享受最优惠的房贷,首付款两成,还对利率7折优惠。对于购买多套房子的就没有这样的优惠房贷。但是,炒房客告诉记者,他们很多人买房时都享受了购买第一套房子的优惠贷款。他们是怎么操作的呢?

  胡小明:它是这样子的,就是这里面有两种方法,一种它是,因为它投资不一定全是深圳的,如果是全是深圳的目标会比较大,因为像那种几十套,上百套的那种客户,我觉得比较少,像他们可能就是高一点,他一种操作方法就是异地的,银行是,也不是说查不到,他不会去查,那么在深圳本地,他怎么操作呢?他有很多方法,比如说他拿别人的名字,亲朋好友的,一般上了数量级的这种投资客,他有个抱团,虽然资金不一定要集到一起,但是这有一个亲朋好友一个团队,就是搞很多身份证,就这样操作

  为了能享受到购买第一套房子的优惠贷款,炒房客就盯上了别人的身份证,但是,亲朋好友数量有限,于是,深圳市场上甚至出现了炒房客找农民工借用身份证的怪事。

  邹建民:他们就是从农村里收取身份证来。

  周学军:在深圳有一种传说,就是炒房客是用麻袋扛着身份证去买房子的,反正能收罗到的,跟它有关系的这么一些身份证到银行去做贷款,最后他们是跟这个身份证的持有者签一个协议,这个房子是我的,我只是用你的名义去贷了下款;但是银行也默许他们的这种行为。

  由于贷款时必须提供贷款人的收入证明,以证明其有还款能力。那么,这种为贷款而从各种渠道搜罗来的身份证,又是如何开具收入证明的呢?

  邹建民:中介就可以给你搞成了,一手的开发商肯定不会给你这么干。一手的,你自己找个人,在外面弄个收入证明就可以了,这个是公开的秘密了

  一位长期做房地产业务的知情者还透露了炒房客以零首付获得住房贷款的手法。

  深圳房地产信息网法律顾问 王相阳:比如说要买一套一百万的房产,那么按照政策需要要交二十万的首付,剩余的八十万要用银行按揭的方式来付款。那么这种操作手法,首先提高房价,把一百万的房价提升到,比如说一百五十万,那么一百五十万,我要想达到零首付的目的,我必须要取得一百万的直接贷款,可以再搞一个虚假的合同,因为我前面已经付了五十万,我再申请贷一百万,银行经过评估,认为这个房子确实也值一百五十万,那么它就会贷一百万给你,那就拿上这个一百万直接付了房款,所以你就不用再付其他的首付了,这就是零首付。

  原来,这些炒房客之所以能以小博大,牟取暴利,秘密就在于他们钻政策空子,弄虚作假。难怪一旦尝到了炒房的甜头,他们都会对其他的投资渠道失去了兴趣。这次,新的房贷政策将贷款门槛抬到了前所未有的高度,可以说打到了这些炒房客的痛处,那他们对此又怎么看待呢?

  成为众矢之的,炒家连连叫屈

  记者采访期间,各方一致认为,这一轮中央楼市政策的调控重点就是楼市投资和投机行为,打击目标直指炒楼客。

  国世平:就是说你持有房地产的成本要加大,这是最重要,这是根本上杜绝炒房子的这么一个根本的要求。

  王世界:这一次它的精准度也要远远地精准于上一次。这一次主要是针对一些炒房客,尤其是针对多次购房的不合理的需求,以及外地购房者的这样一个炒房行为。

  成为众矢之的,一些楼市投资者连连叫屈。他们认为自己只是普通的投资者,即使炒房,和庄家比起来,他们也是小巫见大巫。

  胡小明:真正的炒房,就是人为的拉高,然后出货。

  据业内人士透露,庄家炒房惯用的一个手段就是自己挂盘卖房自己再偷偷买下来,拉动房价上升到高位后再抛售,让别人跟风接盘。

  王相阳:有大量的炒家他们手上确实有很多套的房产,那么在普通挂牌销售的过程中往往是存在着,把自己的房产用其他的这种方式,或者用自己亲戚的名义老婆孩子的名义,然后把它迅速的买下来,这样就导致了市场上的一个信息,在房价和房销售的数量上面对市场有一个误导,很显然让别人感觉到这个房子你看,上午挂的牌,下午马上就销售了,那明天挂的牌后天就销售了,所以对其他的消费者来说有了一个错误的引导。

  这些炒房客认为,和他们这些跟风炒作的散兵游勇相比,那些机构投资者和开发商才真正是左右市场的庄家。也许,这些炒房客的说法未必准确,但我想了解他们的真实想法,至少能让我们更好地把握政策走向,提高命中精度。

  政策有的放矢,能否持久是关键。

  邹建民:这次的政策是对症下药了,但是力度怎么样或者执行力度怎么样,看看能不能执行到位,有没有人在钻空子,能不能让他们钻到空子都需要防范的。

  有关专家也表示了类似的看法,认为楼市新政抓住房贷政策做文章,是切中了要害,打中了蛇的七寸。

  国世平:现在我们中央采取这个政策还是不能温和的货币政策,因为在市场经济发达的国家财政政策是没有效的,货币政策是比较有效的,在我们国家是货币政策没有效的,财政政策来的更猛烈,但是我们现在采取的,是货币政策。

  那么,这次的货币政策与以往楼市调控的财政政策在效果上会有什么不同呢?国世平教授用了一个挤泡沫的比喻。

  国世平教授:第一种情况我们不管,再采取政策房地产泡沫自然破灭,这就是一个国家的灾难,美国迪拜就是这样,那么第二个就是现在把它挤破,现在挤破当然成本比较高,那么我们最希望的是现在把它扎破,慢慢的扎,让它慢慢掉下去没有一个反弹的可能,我们一般采取政策,都是把它强压到水里面手一松开反弹越高,我们再压下去又反弹高,你气没把它放出去泡沫没放出去,所以这一次一定要采取一个像针扎的慢慢地把它掉下去,我觉得是最重要的。

  国世平教授认为,避免调控过后再反弹,关键在于政策的持续性。

  国世平教授:为什么我们每一次反弹的力度越来越高,就是这个政策的持续性,一定要持续到3到4年让这种投机客真正的见血,他就知道这样的话风险很高,买房子不一定赚钱,我们现在给他的一个认识,就是说买了房子一定是赚钱的这就很危险。

  眼下楼市正处于新政出台之后的混沌期,说它混沌,因为不少人就像节目中的那几位炒房客一样,仍然对调控的结果抱着幻想,期待着再出现一次越调控越涨的现象。他们在观望之余,对昔日的暴利还是眷恋不已。怎么才能走出这种混沌,让政策预期变成实际的效果,避免新一轮调控变成又一个狼来了的故事?除了刚才国世平教授提到的保持政策延续性,我想整个住房制度的设计也必须同步跟进。我们面对的房地产市场是一个需求面、供应面和政策面紧密交织在一起的复杂系统,它牵动着金融、土地、财政税收、社会民生各个层面的敏感神经。房价高烧不退只是这个系统生病之后的表面现象,它的病根在于滞后的住房保障制度,在于过于依赖土地和房地产的发展方式,在于开发商和炒房客空手套白狼的融资方式,在于利润与风险不成比例的赢利模式。调控新政的第一刀指向了炒房者,我们期待接下来的几刀能指向更深的病灶。只有拿出关公刮骨疗毒的勇气,房地产业的健康发展才能期待。否则,即便调控的次数再多也无法达到目标。

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